Faini Amministrazioni: Informazioni di Settore

Le assemblee possono essere ordinarie e straordinarie:

Assemblea ordinaria

L’assemblea ordinaria è quella che si riunisce ogni anno per approvare il preventivo delle spese e relativo stato di ripartizione, per approvare il consuntivo dell’anno precedente, per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e per deliberare in merito alla conferma o sostituzione dell’amministratore ed alla sua eventuale retribuzione. Se esiste è l’amministratore che provvede a convocare l’assemblea ordinaria. Se l’amministratore non esiste o non provvede, ciascun condomino può prendere l’iniziativa di convocarla, ciò che potrebbe verificarsi anche ove l’amministratore dovesse ritardare la convocazione senza giusto motivo. Però non avendo il codice stabilito alcun termine per la convocazione dell’assemblea ordinaria, a stretto rigore, se il termine non è fissato dal regolamento di condominio, non si può parlare di ritardo.
In pratica, i regolamenti stabiliscono che l’assemblea ordinaria debba essere convocata entro due o tre mesi dalla chiusura dell’anno finanziario.

Assemblea straordinaria

Sono assemblee straordinarie :

1. quella convocata in ogni tempo dall’amministratore quando lo ritiene opportuno;
2. quella che deve essere convocata dall’amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio;
3. quella che ciascun condomino può convocare di sua iniziativa quando manchi l’amministratore.

Che l’amministratore sia investito della facoltà di convocare l’assemblea straordinaria ogniqualvolta lo creda opportuno, è più che logico, potendosi presentare diverse occasioni per sentire il parere dei condomini anche nel corso dell’esercizio finanziario. Questo per gli affari di ordinaria amministrazione che egli ritenga di sottoporrete ai condomini e che non possono rinviarsi fino all’epoca di convocazione dell’assemblea ordinaria. Inoltre, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea straordinaria nel caso previsto dall’art.1131, ossia quando le citazioni o i provvedimenti che gli vengono notificati hanno un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni.
Anche i condomini hanno la facoltà di chiedere la convocazione dell’assemblea, quando il condominio è sprovvisto di amministratore. I richiedenti debbono essere almeno due, e debbono rappresentare almeno la sesta parte del valore dell’edificio.

La Legge n. 220/2012 ha modificato l’art. 1130 c.c. ed ha introdotto l’obbligo (dal 18 giugno 2013) di tenere un anagrafe condominiale, ovvero una sorta di registro con i dati dell’immobile e delle persone che lo occupano (proprietario, usufruttuario, locatario, etc.).
La legge sopra indicata prevede che per i Condomini che non forniscono tali informazioni, l’Amministratore è tenuto a fare le necessarie visure addebitando loro i relativi costi. L’art. 10 di questa nuova legge, prevede che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’Amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.

Nell’ambito del condominio, complice la crisi economica, la morosità è in costante aumento. Non sono rari i casi in cui singoli condòmini, a causa delle difficoltà economiche, non riescono a contribuire al pagamento delle spese necessarie per la gestione e conservazione delle cose comuni.
Allo scopo di prevenire queste situazioni, l’Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili ha stilato otto regole pratiche che, se applicate, dovrebbero attutire gli effetti del difficile momento economico sulla vita condominiale:

1. Riduzione degli sprechi di luce e acqua. Attenzione agli sprechi, in particolare per quel che riguarda luce e acqua. In tal senso, è opportuno studiare soluzioni tecniche per risparmiare, ad esempio le luci temporizzate.
2. Rivedere i contratti con fornitori e gestori di servizi. Laddove possibile, rivedere i contratti esistenti con fornitori e gestori di servizi, per verificare tutte le possibilità di risparmio. Un esempio del genere riguarda soprattutto l’energia, che con l’avvento delle rinnovabili e della liberalizzazione del mercato, consente di scegliere tra diverse opzioni.
3. Manutenzione degli impianti. La negligenza nella manutenzione può causare spese ancora più pesanti in caso di guasto o, peggio, di incidente. Occhio, dunque, alla gestione degli impianti e degli spazi condominiali. Si può dilazionare la tinteggiatura dell’androne, non la verifica della caldaia.
4. Corretto uso degli spazi condominiali. Un corretto utilizzo degli spazi condominiali evita interventi gravosi per ripristinare il decoro dell’immobile. Scambiare l’ingresso dell’immobile per un campo di calcio o le scale per un posto da affrescare significa costringere chi vi abita a spese onerose.
5. Monitoraggio dei consumi. Contro le bollette pazze, che possono incidere in modo rilevante sulla vita condominiale, è bene abituare i condòmini all’autolettura dei contatori e, laddove ci sia un impianto centralizzato, verificare ciclicamente i consumi. Un contatore mal funzionante può essere all’origine di bollette fuori controllo.
6. Partecipare regolarmente alle assemblee di condominio. Troppo spesso, i condòmini si lamentano delle spese. Eppure, l’amministratore è obbligato per legge a presentare un bilancio condominiale preventivo che la stessa assemblea deve approvare. Se davvero si vuole tenere d’occhio il flusso finanziario, alle assemblee è bene essere presenti.
7. Pagare la quota condominiale evitando grandi ritardi. Le spese condominiali servono alla normale manutenzione dell’edificio che, di conseguenza, non può essere ottemperata. Va poi sottolineato che, accumulando debiti, si rischia prima la messa in mora, poi il decreto ingiuntivo e, se non si ottiene nulla, l’atto di precetto. Ultimo atto, il pignoramento, mobiliare e immobiliare.
8. Rivolgersi all’amministratore in caso di difficoltà. In caso di difficoltà rivolgersi sempre all’amministratore di condominio, l’unico che può evitare la “gogna” condominiale e che può concedere una minima dilazione nei pagamenti.