Faini Case: domande e risposte

Risponde Lorenzo Cottignoli (presidente nazionale LAIC)

Allo stato, la normativa non prevede espressamente lo svolgimento di assemblee in videoconferenza, il che non significa che le stesse siano vietate o illegittime. Sul punto, la giurisprudenza è pressoché inesistente e la dottrina è divisa: si tratta evidentemente di una prospettiva che prima d’ora non è stata presa in considerazione se non marginalmente e che oggi viene alla ribalta per la necessità di proseguire la gestione ordinaria e straordinaria del condominio, assicurare l’approvazione dei bilanci e dunque il flusso di cassa del pagamento delle rate condominiali per poter consentire, così, il pagamento dei fornitori ed il mantenimento in essere di quei servizi comuni, oggi più che mai indispensabili per una popolazione costretta all’interno delle proprie abitazioni, quali luce, forza motrice ascensore, riscaldamento, pulizie e sanificazione delle parti comuni, portierato, etc..   I punti critici della riunione in videoconferenza possono essere facilmente elencati:

• CONVOCAZIONE. Dovrà avvenire nelle modalità di legge (fax, raccomandata a/r, pec, consegna a mani), ma è uso diffuso che il condomino autorizzi l’amministratore ad inviare la stessa via email e, come noto, ove vi sia prova scritta di tale autorizzazione, la forma è considerata lecita dalla giurisprudenza di merito.
• ACCESSO AL WEB. Sicuramente l’aspetto più delicato della tematica e quello che raccoglie le maggiori obiezioni, in assenza di una norma specifica. Va tuttavia tenuta distinta la scarsa volontà di usare il mezzo informatico, dalla impossibilità di fruirne. Tutti noi stiamo diventando esperti, in questi giorni, dell’uso delle comuni piattaforme di videoconferenza, generalmente gratuite per chi viene “invitato” ad utilizzarle, e capaci di realizzare meeting a distanza sia per realtà aziendali che per classi scolastiche od universitarie e che parimenti si potrebbero ben prestare all’uso per una assemblea telematica. Si può ritenere che l’accesso al web sia oggi diffuso e fruibile da chiunque – sia esso uno studente, un lavoratore, una famiglia, un pensionato – prescindendo dal proprio grado di istruzione od alfabetizzazione informatica, possegga uno smartphone o un pc e pur tuttavia, non obbligatorio. Dunque, in assenza di una previsione normativa in tal senso, è oggi impugnabile da chi affermi di non avervi potuto partecipare per non disporre di un accesso internet, l’assemblea che sia convocata in modalità di videoconferenza senza aver avuto un previo consenso di tutti i partecipanti al condominio sull’uso di tale modalità, o senza che via sia la unanime partecipazione di tutti alla stessa, in ragione dell’eccepibilità della impossibilità di partecipare all’assemblea in assenza di un accesso web.
• DELEGHE. Superato l’aspetto del consenso all’uso del mezzo informatico, va considerato che la delega deve avere, per previsione legislativa, forma scritta: nulla vieta, peraltro, che la stessa possa essere fotografata o scansionata e trasmessa telematicamente sulla piattaforma per essere inoltrata al presidente ed al segretario dell’assemblea.
• VOTAZIONI. Le piattaforme comunemente in uso consentono, al di là dell’espressione verbale, l’utilizzo di mezzi di espressione del consenso o del dissenso, che permettono pertanto di raccogliere la volontà assembleare da parte del presidente e del segretario verbalizzante.
• VERBALE. La redazione del verbale potrà certamente essere svolta in modalità telematica, ed anzi più agevolmente condivisa tra tutti i partecipanti, così come eventuale documentazione. La sottoscrizione del verbale potrà avvenire mediante stampa dello stesso in due copie identiche da parte del segretario e del presidente, sottoscrizione ed invio ai presenti mediante foto riproduzione o scansione. Va precisato, peraltro, come la sottoscrizione del processo verbale non abbia valore costitutivo ma solo probatorio, e pure come la stessa ben potrà avvenire anche con firma digitale, ove se ne fosse provvisti.

Si tratta di nuove frontiere alle quali attualmente sono abituati solamente le realtà aziendali e professionali, ma la diffusione del mezzo telematico, oggi forzatamente necessitata dalla contingente emergenza, ove già non lo fosse, sarà verosimilmente acquisita dalla giurisprudenza come fatto diffuso e notorio, ovvero appartenente alla comune conoscenza, e l’eccepibilità relativa alla non disponibilità di un accesso web per partecipare all’assemblea condominiale perderà gradatamente di forza sino a rendere – anche se oggi ancora non si può definire tale – non impugnabile l’assemblea tenuta in videoconferenza, pure in assenza dell’unanimità dei consensi sulla sua (innovativa) modalità.

Risponde: l’avvocato Emanuele Bruno (www.studiobruno.info)

Sarebbe opportuna una espressa previsione normativa. Attualmente, invece, i vari D.P.C.M. nulla dicono in merito alle gestioni condominiali. Ricordiamo innanzitutto alcune scadenze.

• Termine per approvazione rendiconto: Art. 1130 c.c., n. 10 – entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
• Decorrenza del termine: La tesi prevalente indica la durata libera dell’anno di gestione, ovvero, trecentosessantacinque giorni decorrenti dall’avvio della gestione non per forza coincidente con il 01.01. Cass. 22 marzo 2017 n. 7395, ha fatto coincidere l’anno di gestione con l’anno solare, ma è stata criticata da più parti. Difficile comprendere perché la durata del bilancio condominiale debba essere individuata secondo un criterio diverso da quello previsto per le società e gli enti. Nonostante le perplessità, il termine di 180 giorni decorre dalla chiusura dell’esercizio che deve essere individuato caso per caso, non per forza coincidente con l’anno solare (31.12).

Ora esaminiamo il rendiconto dal punto di vista giuridico e dottrinale.

• Adempiere all’obbligo informativo: l’approvazione del rendiconto annuale corrisponde ad adempiere l’obbligo informativo in favore dei condòmini e si sostanzia in tre fasi:
  1. PRELIMINARE: informazione necessaria a consentire partecipazione consapevole all’assemblea,
  2. DISCUSSIONE/DELIBERAZIONE assembleare consapevole,
  3. TERMINE DI IMPUGNAZIONE: per garantire agli assenti e dissenzienti la possibilità di impugnare il verbale.

Il divieto di assembramenti e gli attuali obblighi sanitari, esclude, almeno sino al 03.04.2020, la possibilità di convocare e tenere assemblee, anche se in realtà è possibile, anche in condizioni ordinarie, effettuare assemblee in videoconferenza purché siano garantite le tre fasi sopra richiamate.

• Sospensione del termine: in materia condominiale, sino ad ora, non v’è sospensione.

Il blocco delle assemblee condominiali, attualmente in atto, potrebbe non consentire il rispetto del termine di 180 giorni. Il D.L. 18/2020, in materia societaria, ha però espressamente disciplinato la possibilità di tenere assemblee ordinarie (approvazione del bilancio) a distanza e mediante votazione in forma scritta (art. 106).

• In attesa di provvedimenti specifici, si potrebbero seguire i seguenti principi:
  • Videoconferenza: attuarla ove è possibile per consentire l’adesione di tutti i condòmini, anche per delega, nel rispetto dei principi sopra esposti.
  • Adempiere all’obbligo informativo nel rispetto del termine di 180 giorni, quindi, inoltrare ai condòmini la documentazione di cui all’art. 1130 bis c.c..
  • Esercizio provvisorio, con la massima trasparenza ed informazione, in applicazione dell’art. 1133 c.c., in adempimento dell’obbligo di provvedere alla riscossione dei contributi per la gestione ordinaria ex art 1130 c.c., comma 1, n. 3, appare opportuno predisporre bilancio preventivo provvisorio da sottoporre a successiva ratifica assembleare così da provvedere alla riscossione dei contributi. Devono essere escluse spese straordinarie mentre quelle urgenti dovranno essere trattate come da giurisprudenza consolidata in materia di somma urgenza.
  • Comunicare le ragioni che impediscono la convocazione tempestiva dell’assemblea e la conseguente scelta di avviare una “gestione provvisoria” soggetta a ratifica.

Operando in questo modo si escludono tutti i rischi per l’amministratore? Il mancato rispetto del termine di 180 giorni è causa di revoca e di responsabilità per l’amministratore. Ciò che, attualmente, impedisce il rispetto del termine è un evento eccezionale ed imprevedibile. Operando nei termini suggeriti, ove occorra, si potrà dimostrare di:

• aver adempiuto con diligenza agli obblighi derivanti dal mandato,
• aver informato correttamente i condòmini,
•  aver operato in adempimento dei poteri/doveri ex lege (ordinaria amministrazione anche in caso di prorogatio),

Quindi, si potrà dimostrare la diligenza ed il corretto operato e di non aver arrecato nocumento al condominio (principio spesso richiamato nelle valutazioni della Corte di Cassazione). L’art. 64 disp. att. c.c. prevede che il tribunale adito per la revoca ascolti le ragioni dell’amministratore, e quest’ultimo potrà dimostrare diligenza e trasparenza del suo operato. Inoltre, predisponendo e comunicando tutta la documentazione utile al rendiconto (art. 1130 bis c.c.), appena riprenderanno le attività, si potrà essere più rapidi nelle convocazioni.

Risponde Andrea Tolomelli (presidente nazionale Abiconf)

Ad oggi non risultano specifiche indicazioni da tenere nei condomini, se non i consigli generici da attuare: quali il lavaggio costante delle mani, evitare il contatto diretto delle superfici, la pulizia di maniglie, bottoniere degli ascensori e porte d’ingresso comuni con prodotti a base alcolica. Saranno le imprese di pulizia – ove incaricate – ad adottare i “protocolli” che riterranno più opportuni anche con l’ausilio dei loro responsabili tecnici. Nel caso di dipendente addetto alle pulizie, dovrà essere l’amministratore a dare tali istruzioni al pulitore o al portinaio. Ricordo tra l’altro che, ove il dipendente avrà frequentato regolarmente i corsi per la sicurezza normalmente previsti, sarà di certo un valore aggiunto per tutto il condominio in quanto avrà maturato una generale preparazione per affrontare le tematiche afferenti alla sicurezza nell’ambito del suo settore. Ovviamente, in maniera volontaria i condòmini potranno richiedere all’amministratore la sanificazione da parte di aziende specializzate nel settore, specie innanzi a casi più preoccupanti ove si riscontrino diverse persone malate nello stabile. Anche qui sarebbe stato opportuno organizzare un sistema di comunicazioni tra amministratori di condominio ed Autorità sanitarie per valutare modalità condivise d’intervento; sempreché ci siano ad oggi efficaci interventi attuabili e non solo palliativi per tenerci occupati. Ciò per quanto a livello nazionale. Localmente, invece, potrebbero sussistere specifiche ordinanze comunali o regionali per le aree più colpite. Va però considerato, soprattutto nell’eventuale promulgazione di ordinanze a livello locale, il difficile reperimento e la altrettanto difficoltosa consegna delle sostanze per l’igienizzazione e la pulizia e per i dispositivi di protezione individuali. Come pure che molti condomini provvedono in autonomina alla pulizia delle parti comuni per economizzare le spese e dunque l’amministratore non dispone dei mezzi e delle risorse necessari a far fronte ad eventuali nuovi appalti di imprese specializzate e/o acquisto di prodotti. Per di più, va osservato che, gli studi di amministrazione, sia pure aperti, hanno dovuto ricorrere a strumenti di smart working e cassa integrazione, con notevole riduzione delle disponibilità di personale. Inoltre, è ad oggi anche normativamente molto dubbio che gli stessi possano provvedere a consegne presso i condomini amministrati.

Risponde Andrea Tolomelli (presidente nazionale Abiconf)

Non ci sono obblighi in materia, ma opportunità. Tutto può offrire un valido contributi. Credo che la nozione più utile sia quella di evitare “affollamenti” in ascensore anche per il rispetto della distanza interpersonale di almeno un metro tra persone; quindi utilizzare l’ascensore uno alla volta. Sarà anche opportuno evitare affollamenti negli spazi comuni quali cortili, vani scale o parcheggi, in questo periodo spesso utilizzati impropriamente quali luoghi di ritrovo o di gioco bimbi.

Risponde Andrea Marostica (www.avvocatoandreamarostica.it)

Il dipendente assunto dal condominio rientra solitamente nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati: è il caso del portiere anzitutto, ma anche dell’addetto alla vigilanza, alla custodia, del personale addetto alla pulizia o alla manutenzione, del giardiniere (si tratta quindi dei casi in cui queste mansioni sono svolte nell’ambito di un contratto di lavoro subordinato e non di un contratto di appalto). Se il dipendente del condominio rientra nel campo di applicazione di tale contratto, si applica l’art. 3, co. 9, del D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, in base al quale l’amministratore datore di lavoro è tenuto a:

• formazione e informazione del lavoratore;
• fornitura al lavoratore dei DPI necessari allo svolgimento del lavoro;
• fornitura al lavoratore di attrezzature di lavoro conformi al Testo unico.

Se, invece, il dipendente del condominio non rientra nel campo di applicazione del contratto collettivo anzidetto, si applica il D.Lgs. 81/2008 nella sua interezza (a mero titolo esemplificativo: figura del RSPP, figura del RLS, piano di emergenza, primo soccorso, registro infortuni, ecc.). Per quanto riguarda in particolare le operazioni di pulizia, queste devono essere condotte da personale che indossa DPI: filtrante respiratorio FFP2 o FFP3, protezione facciale, guanti monouso, camice monouso impermeabile a maniche lunghe. Dopo l’uso, i DPI monouso vanno smaltiti come materiale potenzialmente infetto.

Risponde Andrea Marostica (www.avvocatoandreamarostica.it)

L’art. 26 del D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 si occupa dell’ipotesi nella quale il datore di lavoro rivesta anche il ruolo di committente. In ambito condominiale, ciò si verifica ogniqualvolta sia presente un lavoratore dipendente (ad es., il portiere) e vengano affidati altri incarichi a terzi nell’ambito di un contratto di appalto (ad es., un intervento elettrico). In tali ipotesi, l’amministratore deve, tra gli altri adempimenti:

• verificare l’idoneità tecnico professionale delle imprese e dei lavoratori autonomi ai quali affida l’attività (mediante: acquisizione del certificato di iscrizione alla camera di commercio, industria e artigianato; acquisizione di autocertificazione dell’impresa appaltatrice o dei lavoratori autonomi);
• fornire alle imprese e ai lavoratori autonomi ai quali affida l’attività dettagliate informazioni sui rischi specifici esistenti nell’ambiente in cui sono destinati ad operare e sulle misure di prevenzione e di emergenza adottate in relazione alla propria attività.

Se all’amministratore è stata segnalata la presenza nell’edificio di soggetto affetto da COVID-19, egli lo comunicherà al lavoratore, così che questi possa essere informato su questo specifico rischio.

Risponde Andrea Marostica (www.avvocatoandreamarostica.it)

L’amministratore di condominio informa gli addetti della necessità di osservare le prescrizioni generali quali:

• lavarsi le mani,
• non toccarsi naso, occhi e bocca,
• mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro,
• utilizzare mascherine e guanti di protezione.

Può essere inviata una comunicazione a mezzo mail; la medesima comunicazione può essere affissa nella bacheca condominiale. Occorre evitare di svolgere le mansioni negli orari nei quali più facilmente si registrano movimenti nell’edificio, prediligendo invece orari nei quali non vi è probabile transito di persone. L’amministratore promuove il divieto di spostamento delle persone se non per motivi di necessità e urgenza. L’amministratore invita al rispetto delle regole precauzionali, quali ad esempio per l’uso dell’ascensore evitare di toccare le pareti della cabina e lavarsi le mani dopo aver toccato maniglia e pulsanti. Se all’amministratore è stata segnalata la presenza nell’edificio di soggetto affetto da COVID-19, egli lo comunicherà al lavoratore, così che questi possa essere informato su questo specifico rischio (vedi FAQ 2.4).

Risponde Lorenzo Cottignoli (presidente nazionale Laic)

In premessa, occorre evidenziare come la situazione emergenziale che stiamo affrontando ci porti in una condizione straordinaria, per la quale le norme d’urgenza che sono state dettate per regolare la comune convivenza vanno lette ed interpretate nella loro effettiva ratio ovvero di limitare ed arginare la diffusione dell’epidemia, e non si possono pertanto cogliere sotto altre interpretazioni. A tale finalità dovrà dunque essere ispirata la condotta dell’amministratore e così anche l’analisi della responsabilità di questi, ove rimanga inerte pur potendo intervenire. Può, dunque, ben darsi il caso nel quale l’amministratore, quale referente della comunità condominiale, possa venire a conoscenza di situazioni nelle quali i condòmini, nonostante i divieti di legge, assumano comportamenti che siano non solo contrari all’attuale normativa d’emergenza adottata con i noti provvedimenti del Presidente del Consiglio dei Ministri, ma anche alle regole prudenziali comunemente in essere per evitare la diffusione del contagio, quali il mantenimento delle distanze “sanitarie” nei contatti sociali, la permanenza all’interno delle proprie abitazioni ed, in ogni caso, la riduzione al minimo dei contatti sociali stessi. Laddove l’amministratore riscontrasse, dunque, il verificarsi di tali comportamenti, illeciti in quanto potenzialmente pericolosi per la salute pubblica, dovrà (non si tratta di una facoltà, ma di un comportamento finalizzato ad evitare di concorrere colposamente in una forma di reato) disporre dell’uso delle parti comuni, sospendendone la fruizione, a tutti i condòmini. La violazione delle disposizioni dell’amministratore, peraltro, se non costituisce condotta penalmente illecita in sé, potrebbe invece configurare una figura delittuosa nel caso dette disposizioni siano state chiaramente motivate con la necessità di prevenire o limitare le occasioni di contagio e comunque con l’intento di adempiere alle disposizioni legislative in tal senso. L’amministratore che riscontrasse la violazione di tali disposizioni sarà tenuto, pertanto, a darne notizia all’Autorità giudiziaria affinché adotti le iniziative che riterrà opportune.

Posto che diversi appartamenti si affacciano sul giardino di proprietà privata non è consentito al proprietario di detto giardino abbandonarvi gli escrementi dei suoi animali domestici, dato che tale comportamento configura una violazione delle norme igienico–sanitarie, limita il diritto degli altri condomini di non subire insalubri immissioni e arreca pregiudizio al decoro del comparto edilizio notoriamente parte comune

Le utenze acqua, luce e gas intestate al codominio degli edifici vengono attivate in forza della stipula di un preliminare contratto di somministrazione (ex art. 1559 cod. civ.)

Tra le clausole in esso specificatamente convenute ve ne è sempre una che tratta il caso dell’insolvenza del condominio-utente e delle conseguenze che questo genera in tema di sospensione del servizio; e ciò ben al di là della previsione legale di cui all’art. 1565 del codice civile, a mente della quale: “Se la parte che ha diritto alla somministrazione è inadempiente, e l’inadempimento è di lieve entità, il somministrante non può sospendere l’esecuzione del contratto senza dare congruo preavviso“.

Linea dura contro le morosità. Il Sindaco non può ordinare al gestore di ripristinare la fornitura d’acqua.

Il principio è stato implementato, sotto il profilo operativo, dall”Autorità dell’Energia: la quale, in punto (vedi, tra le tante, la delibera 200 del 1999, art. 9), ha stabilito che l’esercente, nel caso di mora del cliente, deve inviare a quest’ultimo una comunicazione scritta a mezzo di raccomandata indicante:

• il termine ultimo entro cui provvedere all’adempimento;
• le modalità di comunicazione dell’adempimento stesso;
• ed i tempi entro i quali, in costanza di mora, la fornitura potrà essere sospesa.

Stante quanto sopra, l’esercente non sarebbe in grado di sospendere la fornitura de plano, cioè in assenza della comunicazione scritta di cui alla norma precedente.

In ogni caso, l’interruzione del “servizio di pubblica utilità” sarà da ritenersi legittima in caso di morosità dell’utente, non sanata a seguito di primo avviso.

Il provvedimento giudiziario. E’ quanto ha ribadito, recentemente, il Tribunale di Roma in composizione collegiale con Ordinanza del 27 giugno 2014 ribaltando l’esito di un procedimento d’urgenza, con il quale le era stato precedentemente ordinato all’ente somministrante di allacciare e ripristinare in favore di un condominio (moroso) l’erogazione del gas per l’intero stabile, stante la natura del servizio e la mancata evasione della richiesta di voltura nominativa dell’utenza (originariamente intestata ad un condòmino).

Avverso tale pronuncia, invero, è stato argomentato quanto segue:

• che, dal punto di vista del fumus boni iuris, in considerazione della permanente morosità non sussiste un obbligo di riattivazione dell’utenza, né sussiste un obbligo a contrarre, stante la liberalizzazione del mercato.
• Che, dal punto di vista del periculum in mora, il danno lamentato dal condominio corrispondente alle conseguente derivanti dalla mancata voltura o attivazione di fornitura del gas (l’utenza era infatti accesa a nome di un condòmino) per il riscaldamento si risolve in un mero pregiudizio economico, pontendo dette problematiche essere agevolmente risolte mediante il pagamento della somma dovuta.

Preclusione alla tutela possessoria. L’ utente-condominio di un bene somministrato non sarebbe in grado di invocare, nella fattispecie, neppure la tutela possessoria ex art. 1168 cod. civ., in quanto, pur definendo l’art. 814 cod. civ. le energie (analogicamente estensibile alla nostro caso) come beni mobili, non è concretamente configurabile una situazione di autonomo possesso dell’utente sull’energia fornitagli, neppure per la quantità di energia presente nel circuito privato dell’utente stesso, atteso che l’interruzione in corso di prelievo di energia non comporta spoglio (ex multis, Cass. civ. 93/9312).

Parziarietà dell’obbligazione condominiale. Non sarebbero ostativi all’interruzione del servizio neppure i richiami alla natura dell’obbligazione condominiale.

Vi è piú che il nostro ordinamento ha previsto l’istituto della sospensione della fruizione di un servizio condominiale nei confronti dei soli condòmini morosi (ai sensi e per gli effetti dell’art ‘articolo 63, comma III, delle disp. di att. al Cod. Civ, vedi Ecco perchè è legittima la sospensione del servizio idrico condominiale nei confronti del moroso

Conclusione. Non potendo esimerci dal rilevare che la normativa di riferimento è in continuo divenire, quanto lo sono gli orientamenti della giurisprudenza (ondivaghi, per antonomasia), si può chiosare affermando che il Condominio utente allorquando abbia subito una interruzione di un servizio di pubblica necessità (acqua, luce, gas) a causa di inadempimento contrattuale generato da morosità (persistente), non sarebbe in grado di richiedere il ripristino in forza di un provvedimento cautelare d’urgenza.

Per contro, ove l’interruzione risulti indebita, non solo avrà diritto a procedere a tanto, ma per di piú, sul piano civilistico, sarà legittimato ad esercitare un’azione contrattuale di inadempimento (vedi, da ultimo, Sentenza 334/2014, emessa dal giudice di Pace di Barletta); il tutto, ben oltre, l’applicabilità alla fattispecie di cui all’art. 331 cod. pen. rubricato ” Interruzione di un servizio pubblico o di pubblica necessità“, ragione per cui“Chi, esercitando imprese di servizi pubblici [c.p. 358] o di pubblica necessità [c.p. 359], interrompe il servizio, ovvero sospende il lavoro nei suoi stabilimenti, uffici o aziende, in modo da turbare la regolarità del servizio, è punito con la reclusione da sei mesi a un anno e con la multa non inferiore a euro 516 [?]”.

contratti di locazione per uso abitativo possono essere disdettati anche alla loro prima scadenza.

Il riferimento è ai contratti così a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2).

La disdetta, però, può avvenire solamente se ricorrono determinate circostanze e se il locatore esercita arbitrariamente tale esercizio, o comunque non adisce l’immobile a quanto comunicato al conduttore, può incorrere in sanzioni particolarmente gravose.

=> Disdetta del contratto

Se ne occupa l’art. 3, primo comma, l. n. 431/98 a mente del quale:

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo’ avvalersi della facolta’ di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

1. a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2. b)quando il locatore, persona giuridica, societa’ o ente pubblico o comunque con finalita’ pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper- ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attivita’ dirette a perseguire le predette finalita’ ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilita’;
3. c)quando il conduttore abbia la piena disponibilita’ di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
4. d)quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilita’ e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
5. e)quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale e’ prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
6. f)quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. g)quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprieta’ di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e’ riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalita’ di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Il locatore decide di voler andare a abitare nella casa concessa in locazione? Il locatore scopre che il conduttore è proprietario di un immobile libero nello stesso comune?

=> La disdetta del contratto di locazione a mezzo raccomandata mai ricevuta dal destinatario può ritenersi valida?

Al termine del primo quadriennio, per i contratti a canone libero, o del primo triennio, per quelli a canone concordato, può inviare una racc. a.r. al conduttore per avvisarlo del fatto che il contratto s’intenderà disdettato alla prima scadenza e quindi l’inquilino dovrà lasciarlo libero per quella data.

La raccomandata con avviso di ricevimento dovrà essere inviata almeno sei mesi prima della data prevista per la scadenza del contratto e s’intenderà ricevuta, nel caso di mancata immediata consegna, con il deposito nella cassetta postale del destinatario dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale (cfr. Cass. 21 gennaio 2014 n. 1188).

L’esercizio del diritto di disdetta del contratto non soggiace a particolari formule sacramentali ma deve comunque indicare lo specifico motivo in ragione del quale è esercitato (cfr. sent. n. 13199 del 26 luglio 2012) (Trib. Roma 4 ottobre 2010 n. 19817).

Riguardo alla possibilità di disdire il contratto per i lavori di conservazione di cui alle lettere d) ed e) “il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia e’ condizione di procedibilita’ dell’azione di rilascio” (art. 3, secondo comma, l n. 431/98).

Detta diversamente: se il conduttore non lascia l’immobile, lo sfratto potrà essere eseguito solamente se il proprietario è munito del titolo amministrativo autorizzativo delle opere medesime.

Il riferimento ad autorizzazioni e concessioni deve intendersi esteso anche agli odierni titolo autorizzativi quali permessi di costruire, SCIA, ecc.

La legge specifica che “i termini di validita’ della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilita’ a seguito del rilascio dell’immobile” (art. 3, secondo comma, l n. 431/98).

Il comma in esame si conclude specificando che “il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalita’ di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullita’, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta e’ fondata”.

=> Che cosa accade se l’esercizio della disdetta è illegittima?

Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilita’ dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facolta’ di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e’ tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilita’ dell’ultimo canone di locazione percepito (art. 3, terzo comma, l. n. 431/98).

Che cosa accade, invece, se la disdetta è lecita ma non è seguita dal comportamento preannunciato (es. adibire immobile a propria abitazione)?

Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilita’ dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilita’, agli usi per i quali ha esercitato facolta’ di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 (art. 3, quinto comma, l. n. 431/98).

In tema di danni da infiltrazioni, qual è la misura del risarcimento che il proprietario dell’unità immobiliare danneggiata può chiedere al custode della cosa dalla quale tale danno proviene?

La questione non è di poco conto, in quanto un’infiltrazione, apparentemente limitata in uno specifico punto di uno dei vani dell’abitazione, potrebbe causare un danno ben piú ampio.

=> Di nuovo sui danni da infiltrazioni arrecati agli appartamenti sottostanti

Come dire: non sempre la misura del risarcimento può essere limitata a mettere una pezza laddove il danno sia stato maggiore in termini sostanziali della puntuale individuazione della parte ammalorata.

La questione, che sovente crea litigi in quanto il danneggiante ritiene esagerate le richieste del danneggiato, è stata trattata dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 12920 depositata in cancelleria il 23 giugno 2015.

Vediamo in che modo.

Prima di entrare nel merito è utile ricordare che il caso di danno da infiltrazioni rappresenta una classica ipotesi di danno da cose in custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c.

In pratica il custode del bene dal quale proviene il danno (e che non sia mero elemento di passaggio della causa stessa del nocumento, ad esempio il piano intermedio tra quello danneggiato e quello da cui proviene il danno stesso) è responsabile di tali danni a titolo di responsabilità obiettiva, ossia è sempre responsabile, eccezion fatta per le ipotesi di caso fortuito.

Questa la conclusione cui, ormai da anni, giunge la Suprema Corte di Cassazione quando viene investita di cause aventi ad oggetto danni da infiltrazioni (cfr. tra le tante Cass. 10 ottobre 2012 n. 17268).

=> Danno da infiltrazioni causate dalla rottura di tubazioni comuni, responsabilità del condominio

Quale danno va risarcito?

Esempio: dall’appartamento di Tizio provengono infiltrazioni nell’appartamento sottostante, di proprietà di Caio. Quest’ultimo richiede al vicino di eliminare la causa dell’infiltrazione ed a titolo di risarcimento la somma di € 2.000,00. Egli ritiene che l’intervento che dovrà eseguire non può essere limitato alla sola ritinteggiatura della parte danneggiata, ma al rifacimento della vernice di tutta la stanza. Motivo? Era stata ritinteggiata da poco e la “pezza” consistente nella sistemazione della sola parte ove era apparsa la macchia sarebbe evidente.

L’esempio è nella sostanza il riassunto della questione che ha portato alla sentenza della Cassazione n. 12920. Come ha concluso la Corte?

Secondo gli ermellini “il proprietario di un immobile, il quale domandi il risarcimento dei danni ad esso cagionati in conseguenza delle infiltrazioni provenienti da un appartamento sovrastante, essendo state danneggiate talune parti che, per esigenze di uniformità, richiedano un piú esteso intervento ripristinatorio delle condizioni di normale abitabilità del bene rispetto ai singoli punti danneggiati, ha diritto di conseguire il rimborso dell’intera somma occorrente per tale lavoro, trattandosi di esborso necessario per la totale eliminazione delle conseguenze pregiudizievoli dell’illecito, che non può essere addossato al danneggiato stesso” (Cass. 23 giugno 2015 n. 12920).

Come dire: Tizio fa bene a chiedere 2.000,00 euro. Chiaramente laddove la stanza non fosse stata tinteggiata a nuovo ma fosse in stato non buono, il giudice non potrebbe non tenere conto di questa circostanza.

Danni da infiltrazioni da parti comuni, perché sono responsabili tutti i condòmini in solido?

In sostanza se da un lato il danneggiato non può vedersi pregiudicato per gli effetti indiretti del danno da infiltrazione (ossia dover di nuovo dipingere l’intera stanza per non fare vedere la differenza), allo stesso modo il danneggiante non può sobbarcarsi il costo dei miglioramenti complessivi di cui il danneggiato di avvantaggerebbe dopo il danno stesso (cioè non si può addossare al danneggiante l’intero costo del miglioramento – leggasi rinnovo tinta delle pareti – che s’è deciso di eseguire in conseguenza delle infiltrazioni al fine di non fare notare la differenza). Si tratta del così detto principio, di creazione dottrinario-giurisprudenziale della così detta compensatio lucri cum damno “in virtú del quale la quantificazione del danno risarcibile deve tener conto degli eventuali vantaggi per il danneggiato che traggono origine direttamente.

La ringhiera del balcone aggettante di un appartamento in condominio dev’essere considerato parte comune e quindi la spesa per la sostituzione suddivisa tra tutti i condòmini?

Oppure è elemento di proprietà individuale con conseguente addebito del costo al singolo condomino?

A dirla tutta in questo ultimo caso non solamente il costo sarebbe a carico del condomino, ma anche la decisione sulla sua sostituzione.

Insomma nel caso in cui si considerasse la ringhiera di proprietà esclusiva, l’assemblea non avrebbe possibilità di decidere in merito alla sua sostituzione.

Per rispondere al quesito (spesso posto nel nostro forum), non possiamo fare a meno di riprendere la definizione di balcone aggettante (elaborata da dottrina e giurisprudenza) e la valutazione della condominialità delle sue parti elaborata dalla Corte di Cassazione (vista l’assenza di una normativa di riferimento).

Il balcone aggettante è quel manufatto che sporge rispetto alla facciata dell’edificio e costituisce un prolungamento dell’unità immobiliare dalla quale è possibile accedervi.

Essi, afferma ormai da anni la Corte di Cassazione, “non sono necessari per l’esistenza o per l’uso, e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Balconi, come ripartire le spese

La sostanziale assenza di utilità comune dei balconi aggettanti, considerati nella loro interezza, non elimina la possibile condominialità di alcune loro parti.

In particolare, è sempre la Cassazione a parlare, “i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)” (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

Rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, il così detto sottobalcone.

Sottobalconi da ristrutturare, chi paga le spese?

Insomma se queste parti assumono particolare rilevanza rispetto all’estetica del fabbricato (connotandola e diventandone parte integrante) allora devono essere considerata di proprietà comune. In conseguenza di ciò:

1. l’assembleadiviene competente a deliberare sugli interventi di manutenzione (ergo riparazione o sostituzione);
2. la spesa diviene spesa condominialee, salvo diverso accordo tra le parti, va ad essere ripartita in ragione dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Le sentenze, abbiamo visto, parlano di elementi decorativi di parte frontale ed inferiore, quasi ad operare una distinzione tra questi e la parte strutturale (es. parapetto). E qualora sia l’intera parte frontale (o inferiore) ad assumere nella sua interezza valore estetico tale da far considerare essa nella sua interezza parte comune? Il caso della ringhiera è proprio la rappresentazione plastica di tale situazione. Si pensi ad una ringhiera che presenti una particolare lavorazione.

In tale ultima ipotesi, allora, la ringhiera è da ritenersi bene comune con le conseguenza appena descritte.

La valutazione della condominialità, che in questo caso coincide con la valutazione dell’incidenza sul decoro dello stabile, nel caso di contrasti, è rimessa all’Autorità Giudiziaria.

La responsabilità per i danni subiti dal lettore è da ascrivere, ai sensi dell’articolo 2043 del Codice civile, al condominio che ha eseguito il lavoro di tinteggiatura del proprio balcone. Solo ove questi abbia agito in nome e per conto del condominio, e previa delibera dell’assemblea condominiale, sarebbe ipotizzabile una responsabilità dell’ente di gestione.

La giurisprudenza è da tempo allineata nel ritenere che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale (previsto dal comma 5, articolo 1136, Codice civile in combinato disposto con il comma 3, articolo 66 delle disposizioni attuative al Codice Civile), possa essere dato con “qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo”, non solo ma che può essere provato anche da univoci elementi da cui risuli che il condominio ha, in concreto, ricevuto la notizia così cassazione civile del 28.1.1995 n. 1988). Nel caso di specie si ritiene, pertanto, che l’e-mail integri un idoneo avviso di convocazione.

Il locatore – cui competono le spese per l’installazione del sistema di allarme e della porta – può rifiutarsi di effettuare le innovazioni richieste dal conduttore, sicchè spetta a quest’ultimo la spesa di installazione. Al termine della locazione il conduttore potrà asportarle e ripristinare lo stato dei luoghi, salvo che il locatore – che abbia acconsentito all’innovazione – non decida di mantenerle, corrispondendo al conduttore un indennizzo (art. 1593 comma 1 C.C.)

Qualora le emissioni del forno a legna di una pizzeria risultino nocive per la salute, il Sindaco può ordinare “ di sospendere l’utilizzo del forno a legna fino a quando non sia provveduto all’esecuzione delle opere necessarie alla risoluzione dell’inconveniente”.

Il fatto. Alcuni cittadini residenti nei pressi di una pizzeria sono risultati vittime dei fumi fuligginosi nocivi che fuoriuscivano continuamente dalla canna fumaria; pertanto, hanno richiesto l’intervento dell’ASL affinché valutasse la situazione.

I tecnici dell’azienda sanitaria, quindi, hanno costatato che “per evidenti difetti di combustione e carenza di pulizia appropriata dal camino della pizzeria, che appare completamente annerito per tutta la sua lunghezza, si sprigiona nelle ore di funzionamento del forno abbondante fumo, ricco di fuliggine, la quale ricade, come abbiamo potuto personalmente accertare, sulle abitazioni circostanti, costringendo gli abitanti a vivere in permanenza a finestre chiuse, poiché si insinua anche attraverso le persiane chiuse sui parapetti delle finestre” . Pertanto, hanno richiesto l’intervento del Sindaco affinché impedisse immediatamente l’uso del forno.

Il Sindaco, quindi, “visti gli artt. 50 e 54 del D.L.vo 18 agosto 2000 n. 267” e “visto lo Statuto comunale”, ordinando pertanto al proprietario dell’immobile in cui ha sede l’esercizio di cui trattasi, “di sospendere l’utilizzo del forno a legna fino a quando non sia provveduto all’esecuzione delle opere necessarie alla risoluzione dell’inconveniente, quali una accurata pulizia della canna fumaria e l’eventuale installazione di dispositivi atti a trattenere le particelle di fuliggine, nonché una periodica manutenzione della stessa. Gli interventi che il caso richiede dovranno essere eseguiti tempestivamente e comunicati alla scrivente Amministrazione in quanto gli inconvenienti segnalati dall’ASL [?] risultano rilevanti ai fini della tutela dell’igiene pubblica e della pubblica incolumità”.

Il proprietario della pizzeria ha impugnato l’ordinanza sindacale che sospesa e annullata, in primo grado, dal T.A.R. è stata ritenuta legittima dal Consiglio di Stato (sez. V, sent. 17 giugno 2014, n. 3081) .

Le ordinanze contingibili ed urgenti. Qualora si verifichino situazioni di grave ed eccezionale necessità l’ordinamento (artt. 50 e 54 D.lgs 267/200) riconosce al Sindaco il potere di adottare ordinanze straordinarie per fronte all’emergenza (ad es. sanitaria o di igiene pubblica a carattere esclusivamente locale).

Vista l’idoneità di tali provvedimenti di incidere in maniera rilevante sui diritti e sugli interessi dei cittadini, il Sindaco può ricorrevi, da un lato, solo se il problema che si è creato non possa essere risolto con i mezzi ordinari, dall’altro lato, per un tempo determinato (il persistere dell’emergenza).

Le eccezioni del proprietario della pizzeria accolte dal T.A.R. Il T.A.R. ha accolto il ricorso del proprietario della pizzeria ritenendolo “fondato sul rilievo assorbente della carenza dei presupposti dell’urgenza e della contingibilità, non individuandosi nel caso in esame una situazione di imminente ed improcrastinabile pericolo per la pubblica incolumità; peraltro, l’ordinanza impugnata, imponendo determinati interventi tecnici aventi carattere risolutivo e definitivo dei problemi rilevati, eccede le finalità del momento, poiché la stessa sembra orientata, piú che a disciplinare l’asserita situazione contingibile ed urgente, a regolare stabilmente una situazione o un assetto di interessi (in questo senso, Cons. Stato, sez. V, 22 febbraio 2001, n. 998)”.

In parole piú semplici, il giudice di primo grado ha ritenuto che il Sindaco avesse non si fosse limitato ad imporre al proprietario un comportamento che servisse esclusivamente ad impedire e risolvere l’urgenza, ma avesse gli avesse imposto una condotta da mantenere anche dopo il venir meno dell’emergenza. L’ordinanza straordinaria, quindi, regolava illegittimamente anche situazioni ordinarie.

La sentenza del Consiglio di Stato.

Il giudice di appello ha ritenuto che “ l’imposizione delle misure di un’ “accurata pulizia della canna fumaria” e di “una periodica manutenzione della stessa” risulta intrinsecamente ragionevole, che scaturisce prima dal buon senso, nonché dalla piú elementare esigenza del rispetto non solo degli abitanti dell’area circostante ma della stessa clientela del pubblico esercizio; senza sottacere, poi, che – come è ben noto – la mancata pulizia periodica delle canne fumarie è sovente causa di incendi, posto che le incrostazioni di fuliggine, a prescindere dal materiale con il quale le canne medesime sono realizzate, possono determinare ostruzioni con conseguenti ritorni di fiamma” .

Il Consiglio di Stato, inoltre, ha “anche rimarcato che le misure imposte dall’ordinanza sostanziano meri adempimenti materiali, di scarso impatto organizzativo ed economico, e non già la realizzazione di opere tali da comportare “interventi definitivi”.

Il Collegio è consapevole che nella medesima ordinanza si dispone pure un’ “eventuale installazione di dispositivi atti a trattenere le particelle di fuliggine”: ma l’imposizione di tale accorgimento risulta – per l’appunto – soltanto ipotetica, ossia da rendersi necessaria soltanto ove la pulizia e la manutenzione della canna fumaria si rivelassero insufficienti al fine di evitare i sopradescritti inconvenienti”.

Infatti il provvedimento impugnato non “dispone l’intervento “definitivo” di cui trattasi, ma si limita ad ipotizzarne l’imposizione, lasciando – all’evidenza – alle autorità verificatrici (Azienda sanitaria, Vigili del fuoco) il compito di accertarne la necessità nelle vie ordinarie e di prescriverlo nelle forme parimenti ordinarie.

Va da sé che in tale evenienza non si determinerebbero comunque rilevanti modifiche all’impianto, essendo il relativo accorgimento del tutto congruente con le necessità igienico-ambientali dell’esercizio e, quindi, da ricondursi a spesa obbligatoria per il corretto svolgimento dell’attività di quest’ultimo”.

La tradizione del forno a legna. Il giudice di appello, inoltre, ha sottolineato che anche se l’utilizzo del forno a legna costituisce, comunque, di per sé elemento che qualifica la pizza, garantendone la cottura nella sua forma tradizionale, il metodo di cottura non può avvenire in assenza delle attività di prevenzione e tutela della salute pubblica. Tutela che deve essere garantita anche se ciò comporta costi economici per l’adeguamento del forno e della relativa canna alle misure a ciò idonee. L’appello, quindi, è stato accolto.

Conclusione. La sentenza esaminata appare, diversamente rispetto alla pronuncia del T.A.R. appellata, piú adeguata alla tutela del diritto alla salute delle persone, in applicazione di quei precetti contenuti sia nella nostra Costituzione (” La Repubblica tutela la salute come fondamentale diritto dell’individuo e interesse della collettività” – art. 32 Cost) sia nella Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea (“Nella definizione e nell’attuazione di tutte le politiche ed attività dell’Unione è garantito un livello elevato di protezione della salute umana” – art. 35).

Nel condominio in cui vivo lo scorso mese abbiamo cambiato amministratore e quello nuovo ritiene che il modello 770 debba essere inviato dal suo predecessore: chi ha ragione?

La domanda ricorre molto spesso anche nel nostro forum ed è utile dare una risposta chiarificatrice sulla base delle norme vigenti.

Premessa: nessuna norma risponde direttamente al quesito posto, ma l’insieme delle disposizioni attualmente in vigore consente di fornire una risposta precisa alla domanda.

Per rispondere all’interrogativo è necessario verificare chi è il sostituto d’imposta, ossia il soggetto deputato a trattenere una percentuale dell’imponibile della fattura al momento del pagamento al fine di versarlo allo stato quale anticipazione sulle imposte dovute dal percipiente.

L’art. 23, primo comma, d.p.r. n. 600/73 recita:

“Gli enti e le società indicati nell’art. 87, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, le società e associazioni indicate nell’art. 5 del predetto testo unico e le persone fisiche che esercitano imprese commerciali, ai sensi dell’art. 51 del citato testo unico, o imprese agricole, le persone fisiche che esercitano arti e professioni il curatore fallimentare, il commissario liquidatore nonchè il condominio quale sostituto d’imposta, i quali corrispondono somme e valori di cui all’art. 48 dello stesso testo unico, devono operare all’atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti, con obbligo di rivalsa. Nel caso in cui la ritenuta da operare sui predetti valori non trovi capienza, in tutto o in parte, sui contestuali pagamenti in denaro, il sostituito è tenuto a versare al sostituto l’importo corrispondente all’ammontare della ritenuta”.

La norma parla specificamente del condominio quale sostituito d’imposta.

Passiamo alla comunicazione delle ritenute da inviarsi all’Agenzia delle entrate: tale comunicazione è stata normata dal d.p.r. n. 435/01, il quale, modificando l’articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica n. 322 del 1998 specifica che spetta al sostituto effettuare una comunicazione riguardante le ritenute effettuate nel corso dell’anno fiscale precedente secondo un modello prestabilito.

Il modello 770, quindi, altro non è che una comunicazione che i sostituti d’imposta devono effettuare all’Agenzia delle entrate indicando una serie di dati riguardanti le operazioni soggette a ritenuta effettuate nell’anno precedente.

Si badi: la norma fa specifico riferimento al sostituto d’imposta: il sostituto, la legge è chiarissima sul punto, è il condominio del quale l’amministratore rappresenta il legale rappresentante.

=> Attività fiscale dell’amministratore di condominio e richiesta di compensi extra

Spetta, quindi, all’amministratore in carica al momento dell’obbligo della comunicazione provvedere a tale adempimento.

Ricordiamo, infatti, che ai sensi dell’art. 1130 n. 5 c.c., l’amministratore è tenuto ad eseguire gli adempimenti fiscali.

Che cosa accade se il passaggio di consegne avviene dopo l’obbligo di invio ma l’amministratore revocato non vi ha adempiuto?

Ricordiamo che ai sensi dell’art. 1129, ottavo comma, c.c. l’amministratore uscente è tenuto “ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. Insomma spetta a questo inviare il modello 770 se la scadenza avviene prima del passaggio di consegne e se non si adopera, risponde al condominio dei danni (es. sanzioni), fermo restando l’obbligo del nuovo amministratore di riparare alla mancanza, provvedendo all’invio tardivo.

Finché non avverrà il trasferimento della proprietà, pertanto, il condomino pignorato dev’essere considerato a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile. Egli, infatti, con l’intimazione (pignoramento) fattagli dall’ufficiale giudiziario non può sottrarre il bene alla garanzia del credito per il quale si procede, ma continua a mantenere la piena disponibilità e la proprietà della casa pignorata.
Nel frattempo, quindi, il condomino pignorato continua ad essere il proprietario dell’unità immobiliare ubicata nel condominio.Ne consegue che spetta sempre a lui dover provvedere al pagamento delle quote condominiali. E se, com’è probabile, il condomino moroso e pignorato continuerà a non pagare? A quel punto bisognerà provvedere ad una nuova ingiunzione di pagamento e, se de caso, ad un insinuazione nella procedura esecutiva già iniziata o nell’apertura di una nuova.L’art. 492 c.c

Si tratta di una tipica ipotesi di immissioni regolata dall’articolo 844 del codice civile, in base al quale se il “disturbo” è intollerabile può essere impedito dal giudice. E’ possibile, tuttavia, che il regolamento ponga delle regole in merito all’annaffiatura delle piante, nel qual caso non si dovrà che sollecitare l’amministratore affinchè ne curi il rispetto (articolo 1130 del codice civile). Nel caso tali regole non ci siano, si potrà proporne l’approvazione alla prima assemblea utile (con missiva all’amministratore contenente la relativa richiesta di inserimento all’ordine del giorno).

Solo un regolamento contrattuale ossia predisposto dal costruttore o dall’originario proprietario precedentemente alla vendita delle singole unità immobiliari e accettato da tutti coloro che acquistano, può imporre il divieto di detenere nelle proprie abitazioni animali domestici. Quanto alla gestione degli stessi, anche se è vero che le immissioni di rumore sono consentite, ai sensi dell’art. 844 c.c., se non superano la normale tollerabilità, deve precisarsi che, nella casistica giurisprudenziale, purtroppo difficilmente l’abbaiare di un cane costituisce grave pregiudizio da poter far valere in sede giudiziaria

Solitamente i condomini tra di loro intervengono in maniera bonaria per risolvere problemi piccoli ma assolutamente fastidiosi. Purtroppo, visto che ai suoi ripetuti solleciti non c’è stato nessun riscontro, sarebbe opportuno a questo punto iniziare ad abbozzare una lettera di reclamo enunciando possibili danni che possono manifestarsi da questo suo totale disinteresse. Altrimenti dovrà agire giudizialmente nei confronti del suo inquilino del piano superiore. Ma molto spesso in condominio si convive con queste particolari situazioni.

L’unica norma che potrebbe essere applicata alla fattispecie descritta è l’articolo 844 del codice civile, in forza del quale il proprietario può reagire alle immissioni di fumo nella sua proprietà da parte del vicino qualora esse eccedano la normale tollerabilità. E’ necessario agire in giudizio a tal fine avanti il giudice di pace competente per materia ex articolo 7 comma IV n. 3 del codice di procedura civile

L’unica norma applicabile alla fattispecie descritta è l’articolo 844 del codice civile, in forza del quale il proprietario può impedire le immissioni di rumore nella sua proprietà da parte del vicino qualora esse eccedano la normale tollerabilità. E’ necessario, peraltro, agire in giudizio a tal fine avanti il giudice di pace competente per materia ex articolo 7 comma IV n. 3 del codice di procedura civile. Restano ferme le iniziative eventualmente esperibili sotto il profilo penale. E’ tuttavia indispensabile rivolgersi ad un legale per l’esperimento delle relative procedure.

Solo una norma di regolamento avente natura contrattuale, ovverossia espressamente approvato da tutti i condomini o richiamato e recepito nei singoli rogiti di acquisto, può prevedere ed imporre limitazioni al diritto d’uso delle porzioni immobiliari esclusive, tra i quali il diritto di alloggiarvi e detenervi animali domestici. In assenza di un siffatto regolamento la presenza di cani negli appartamenti non può essere impedito allorchè risultino rispettate tutte le normative in materia igienico-sanitaria. Il discorso è diverso per eventuali immissioni moleste di rumori e odori, sanzionabili avanti il giudice di pace (competente per materia) ove si dimostri che le stesse oltrepassano la normale tollerabilità tenuto conto dello stato dei luoghi che, nel caso degli stabili in condominio, non può prescindere dalla prevedibilità di un certo grado di tolleranza per determinate immissioni (ad esempio sonore) inevitabilmente connesse alla stretta vicinanza delle porzioni immobiliari

Secondo l’articolo 674 del codice penale, viene sanzionato chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti. Pertanto, si consiglia al lettore di rivolgersi a un avvocato e di agire per vie legali.

Solitamente i condomini tra di loro intervengono in maniera bonaria per risolvere problemi piccoli ma assolutamente fastidiosi. Purtroppo, visto che ai suoi ripetuti solleciti non c’è stato nessun riscontro, sarebbe opportuno a questo punto iniziare ad abbozzare una lettera di reclamo enunciando possibili danni che possono manifestarsi da questo suo totale disinteresse. Altrimenti dovrà agire giudizialmente nei confronti del suo inquilino del piano superiore. Ma molto spesso in condominio si convive con queste particolari situazioni.

L’art.844 del codice civile disciplina le immissioni, definendo moleste quelle che superano la normale tollerabilità tenuto conto dello stato dei luoghi. Nel caso di stabili in condominio non si può prescindere da un maggior livello di tolleranza che deve necessariamente conformare la convivenza quotidiana tra i condomini, considerata l’ovvia prevedibilità di un certo numero e grado di immissioni che la contiguità fisica tra le singole porzioni immobiliari inevitabilmente comporta. Ciò non significa che nei comportamenti tra condomini non si debbano osservare l’opportuna diligenza e il rispetto dei regolamenti comunali a tutela del riposo quotidiano. In assenza di un regolamento condominiale e di un amministratore che lo faccia rispettare, qualora si ritengano molesti gli altrui comportamenti ci si può comunque rivolgere al giudice di pace (competente per materia) in sede non contenziosa (affinché convochi le parti per tentare un componimento bonario della vertenza) o contenziosa, chiedendo, oltre alla cessazione della molestia, anche il risarcimento in via equitativa dei danni sofferti

L’amministratore deve tutelare le parti comuni a tutti e non è competente sulle liti per immissioni di odori o rumore tra condomini. Sconsigliamo un’azione giudiziaria che ha costi alti e tempi lunghi, soprattutto in questo caso in cui sarebbe difficile ottenere un procedimento d’urgenza, nonché portare prove convincenti delle immissioni. Una sensata azione diplomatica che eviti attriti è la soluzione migliore.

La situazione descritta non può essere oggetto di contestazione, considerato che si tratta di utilizzo necessario. A meno che il rumore non sia superiore alla “normale tollerabilità”, criterio indicato dal codice civile, nel qual caso si potranno utilizzare i consueti rimedi contro il rumore (azione giudiziaria ex articolo 844 del codice civile: nel caso, però, prima di procedere conviene sicuramente far misurare il rumore da un tecnico specializzato in acustica).

Ottenere una tutela efficace si rivela piuttosto difficile. L’art. 844 C.C. dispone che il proprietario si possa opporre alle immissioni (nella specie esalazioni) solo qualora superino la normale tollerabilità. Il concetto di tollerabilità è piuttosto “elastico”, soprattutto in ipotesi di immissioni “domestiche” e saltuarie, dove è difficile anche la dimostrazione di detta circostanza atteso che, eventuali testimoni, fornirebbero dichiarazioni “valutative” e, pertanto, inammissibili. Paolo Gatto, Associazione Liberi Amministratori Condominiali

Posto che diversi appartamenti si affacciano sul giardino di proprietà privata non è consentito al proprietario di detto giardino abbandonarvi gli escrementi dei suoi animali domestici, dato che tale comportamento configura una violazione delle norme igienico–sanitarie, limita il diritto degli altri condomini di non subire insalubri immissioni e arreca pregiudizio al decoro del comparto edilizio notoriamente parte comune

Anche in questo caso sarebbe opportuno rifarsi al regolamento di condominio. Qualora nello stesso non esistano norme riguardanti i cattivi odori, sarebbe opportuno richiedere integrazioni al medesimo regolamento invitando tutti i condomini a osservare le norme in esso contenute. Molto spesso anche in presenza di norme specifiche non si riesce a definire il problema. Pertanto, in casi estremi chi è infastidito da rumori molesti e/o odori cattivi, può promuovere azione giudiziaria congiunta con altri condomini che si sentono lesi e attendere i tempi della giustizia che, prossimamente grazie alla conciliazione obbligatoria, avranno risoluzioni piú brevi e assolutamente piú economiche

L’ipotesi rientra nella previsione dell’art. 844 c.c., riguardante le “immissioni”, per il quale “1. Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. 2. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.” Di conseguenza, è necessaria un’indagine caso per caso (non di rado con rilevazioni audiometriche) per verificare se i rumori lamentati sono legittimi in quanto “normalmente tollerabili” oppure illegittimi (perché superano la soglia di “normale tollerabilità”). In quest’ultimo caso è possibile ottenere una pronuncia giudiziale che ne impedisca la produzione. Resta naturalmente il problema di come ottenere l’esecuzione concreta della pronuncia, trattandosi di un obbligo di non fare.

Dinanzi all’indicata inerzia non v’è altra soluzione che ricorrere al giudice per ottenere un provvedimento d’urgenza che ponga riparo al descritto inconveniente.

Supposto che il condizionatore, perché “mascherato” dal piano del balcone, non attenti al decoro dell’estetica del fabbricato, i problemi che può creare sono di due tipi: immissioni di rumore e esalazioni caloriche. In entrambi i casi è possibile il ricorso al giudice appellandosi all’articolo 844 del codice civile (immissioni che superano la normale tollerabilità). Ovviamente bisognerà incaricare un perito di parte che valuti nel concreto la situazione. Per quel che riguarda il rumore, la giurisprudenza concorda sul fatto è intollerabile quando supera di 3 decibel il rumore di fondo dell’ambiente (ma i condizionatori di ultima generazione sono in genere abbastanza silenziosi). Le esalazioni tendono a salire e non a spostarsi orizzontalmente. Forse un compromesso con il vicino, basato sul buon senso (diverso orientamento) è la strada migliore

Ottenere una tutela efficace si rivela piuttosto difficile. L’art. 844 del codice civile dispone che il proprietario si possa opporre alle immissioni (nella specie esalazioni) solo qualora superino la normale tollerabilità. Il concetto di tollerabilità è piuttosto “elastico”, soprattutto in ipotesi di immissioni “domestiche” e saltuarie, dove è difficile anche la dimostrazione di detta circostanza dato che eventuali testimoni fornirebbero dichiarazioni “valutative” e, pertanto, inammissibili

Le immissioni sono tutelate dall’art. 844 c.c., e sono consentite purchè “non superino la normale tollerabilità”. Riteniamo che se nè l’educazione, nè le regole di buona convivenza, nonchè le lettera di diffida inviate hanno, in questi anni, sortito alcun effetto, l’unica strada percorribile rimane l’instaurazione di un’azione legale avanti l’Autorità Giudiziaria.