Faini Case: domande e risposte

FAQ – Amministrazioni

FAQ – Amministrazioni


L'ESPERTO RISPONDE
Condominio, amministratori e Coronavirus: le risposte degli esperti a 35 FAQ

1.1 - Si può svolgere l'assemblea condominiale in modalità online? C'è il rischio delle impugnazioni delle delibere assunte?

Risponde Lorenzo Cottignoli (presidente nazionale LAIC)

Allo stato, la normativa non prevede espressamente lo svolgimento di assemblee in videoconferenza, il che non significa che le stesse siano vietate o illegittime. Sul punto, la giurisprudenza è pressoché inesistente e la dottrina è divisa: si tratta evidentemente di una prospettiva che prima d’ora non è stata presa in considerazione se non marginalmente e che oggi viene alla ribalta per la necessità di proseguire la gestione ordinaria e straordinaria del condominio, assicurare l’approvazione dei bilanci e dunque il flusso di cassa del pagamento delle rate condominiali per poter consentire, così, il pagamento dei fornitori ed il mantenimento in essere di quei servizi comuni, oggi più che mai indispensabili per una popolazione costretta all’interno delle proprie abitazioni, quali luce, forza motrice ascensore, riscaldamento, pulizie e sanificazione delle parti comuni, portierato, etc..   I punti critici della riunione in videoconferenza possono essere facilmente elencati:

  • CONVOCAZIONE. Dovrà avvenire nelle modalità di legge (fax, raccomandata a/r, pec, consegna a mani), ma è uso diffuso che il condomino autorizzi l’amministratore ad inviare la stessa via email e, come noto, ove vi sia prova scritta di tale autorizzazione, la forma è considerata lecita dalla giurisprudenza di merito.
  • ACCESSO AL WEB. Sicuramente l’aspetto più delicato della tematica e quello che raccoglie le maggiori obiezioni, in assenza di una norma specifica. Va tuttavia tenuta distinta la scarsa volontà di usare il mezzo informatico, dalla impossibilità di fruirne. Tutti noi stiamo diventando esperti, in questi giorni, dell’uso delle comuni piattaforme di videoconferenza, generalmente gratuite per chi viene “invitato” ad utilizzarle, e capaci di realizzare meeting a distanza sia per realtà aziendali che per classi scolastiche od universitarie e che parimenti si potrebbero ben prestare all’uso per una assemblea telematica. Si può ritenere che l’accesso al web sia oggi diffuso e fruibile da chiunque – sia esso uno studente, un lavoratore, una famiglia, un pensionato – prescindendo dal proprio grado di istruzione od alfabetizzazione informatica, possegga uno smartphone o un pc e pur tuttavia, non obbligatorio. Dunque, in assenza di una previsione normativa in tal senso, è oggi impugnabile da chi affermi di non avervi potuto partecipare per non disporre di un accesso internet, l’assemblea che sia convocata in modalità di videoconferenza senza aver avuto un previo consenso di tutti i partecipanti al condominio sull’uso di tale modalità, o senza che via sia la unanime partecipazione di tutti alla stessa, in ragione dell’eccepibilità della impossibilità di partecipare all’assemblea in assenza di un accesso web.
  • DELEGHE. Superato l’aspetto del consenso all’uso del mezzo informatico, va considerato che la delega deve avere, per previsione legislativa, forma scritta: nulla vieta, peraltro, che la stessa possa essere fotografata o scansionata e trasmessa telematicamente sulla piattaforma per essere inoltrata al presidente ed al segretario dell’assemblea.
  • VOTAZIONI. Le piattaforme comunemente in uso consentono, al di là dell’espressione verbale, l’utilizzo di mezzi di espressione del consenso o del dissenso, che permettono pertanto di raccogliere la volontà assembleare da parte del presidente e del segretario verbalizzante.
  • VERBALE. La redazione del verbale potrà certamente essere svolta in modalità telematica, ed anzi più agevolmente condivisa tra tutti i partecipanti, così come eventuale documentazione. La sottoscrizione del verbale potrà avvenire mediante stampa dello stesso in due copie identiche da parte del segretario e del presidente, sottoscrizione ed invio ai presenti mediante foto riproduzione o scansione. Va precisato, peraltro, come la sottoscrizione del processo verbale non abbia valore costitutivo ma solo probatorio, e pure come la stessa ben potrà avvenire anche con firma digitale, ove se ne fosse provvisti.

Si tratta di nuove frontiere alle quali attualmente sono abituati solamente le realtà aziendali e professionali, ma la diffusione del mezzo telematico, oggi forzatamente necessitata dalla contingente emergenza, ove già non lo fosse, sarà verosimilmente acquisita dalla giurisprudenza come fatto diffuso e notorio, ovvero appartenente alla comune conoscenza, e l’eccepibilità relativa alla non disponibilità di un accesso web per partecipare all’assemblea condominiale perderà gradatamente di forza sino a rendere – anche se oggi ancora non si può definire tale – non impugnabile l’assemblea tenuta in videoconferenza, pure in assenza dell’unanimità dei consensi sulla sua (innovativa) modalità.

1.2 - Con l'impossibilità di svolgere fisicamente le assemblee condominiali, come rispettare le tempistiche dalla legge per l'approvazione del rendiconto?

Risponde: l’avvocato Emanuele Bruno (www.studiobruno.info)

Sarebbe opportuna una espressa previsione normativa. Attualmente, invece, i vari D.P.C.M. nulla dicono in merito alle gestioni condominiali. Ricordiamo innanzitutto alcune scadenze.

  • Termine per approvazione rendiconto: Art. 1130 c.c., n. 10 – entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
  • Decorrenza del termine: La tesi prevalente indica la durata libera dell’anno di gestione, ovvero, trecentosessantacinque giorni decorrenti dall’avvio della gestione non per forza coincidente con il 01.01. Cass. 22 marzo 2017 n. 7395, ha fatto coincidere l’anno di gestione con l’anno solare, ma è stata criticata da più parti. Difficile comprendere perché la durata del bilancio condominiale debba essere individuata secondo un criterio diverso da quello previsto per le società e gli enti. Nonostante le perplessità, il termine di 180 giorni decorre dalla chiusura dell’esercizio che deve essere individuato caso per caso, non per forza coincidente con l’anno solare (31.12).

Ora esaminiamo il rendiconto dal punto di vista giuridico e dottrinale.

  • Adempiere all’obbligo informativo: l’approvazione del rendiconto annuale corrisponde ad adempiere l’obbligo informativo in favore dei condòmini e si sostanzia in tre fasi:
    1. PRELIMINARE: informazione necessaria a consentire partecipazione consapevole all’assemblea,
    2. DISCUSSIONE/DELIBERAZIONE assembleare consapevole,
    3. TERMINE DI IMPUGNAZIONE: per garantire agli assenti e dissenzienti la possibilità di impugnare il verbale.

Il divieto di assembramenti e gli attuali obblighi sanitari, esclude, almeno sino al 03.04.2020, la possibilità di convocare e tenere assemblee, anche se in realtà è possibile, anche in condizioni ordinarie, effettuare assemblee in videoconferenza purché siano garantite le tre fasi sopra richiamate.

  • Sospensione del termine: in materia condominiale, sino ad ora, non v’è sospensione.

Il blocco delle assemblee condominiali, attualmente in atto, potrebbe non consentire il rispetto del termine di 180 giorni. Il D.L. 18/2020, in materia societaria, ha però espressamente disciplinato la possibilità di tenere assemblee ordinarie (approvazione del bilancio) a distanza e mediante votazione in forma scritta (art. 106).

  • In attesa di provvedimenti specifici, si potrebbero seguire i seguenti principi:
    • Videoconferenza: attuarla ove è possibile per consentire l’adesione di tutti i condòmini, anche per delega, nel rispetto dei principi sopra esposti.
    • Adempiere all’obbligo informativo nel rispetto del termine di 180 giorni, quindi, inoltrare ai condòmini la documentazione di cui all’art. 1130 bis c.c..
    • Esercizio provvisorio, con la massima trasparenza ed informazione, in applicazione dell’art. 1133 c.c., in adempimento dell’obbligo di provvedere alla riscossione dei contributi per la gestione ordinaria ex art 1130 c.c., comma 1, n. 3, appare opportuno predisporre bilancio preventivo provvisorio da sottoporre a successiva ratifica assembleare così da provvedere alla riscossione dei contributi. Devono essere escluse spese straordinarie mentre quelle urgenti dovranno essere trattate come da giurisprudenza consolidata in materia di somma urgenza.
    • Comunicare le ragioni che impediscono la convocazione tempestiva dell’assemblea e la conseguente scelta di avviare una “gestione provvisoria” soggetta a ratifica.

Operando in questo modo si escludono tutti i rischi per l’amministratore? Il mancato rispetto del termine di 180 giorni è causa di revoca e di responsabilità per l’amministratore. Ciò che, attualmente, impedisce il rispetto del termine è un evento eccezionale ed imprevedibile. Operando nei termini suggeriti, ove occorra, si potrà dimostrare di:

  • aver adempiuto con diligenza agli obblighi derivanti dal mandato,
  • aver informato correttamente i condòmini,
  •  aver operato in adempimento dei poteri/doveri ex lege (ordinaria amministrazione anche in caso di prorogatio),

Quindi, si potrà dimostrare la diligenza ed il corretto operato e di non aver arrecato nocumento al condominio (principio spesso richiamato nelle valutazioni della Corte di Cassazione). L’art. 64 disp. att. c.c. prevede che il tribunale adito per la revoca ascolti le ragioni dell’amministratore, e quest’ultimo potrà dimostrare diligenza e trasparenza del suo operato. Inoltre, predisponendo e comunicando tutta la documentazione utile al rendiconto (art. 1130 bis c.c.), appena riprenderanno le attività, si potrà essere più rapidi nelle convocazioni.

2.1 - Esiste un decalogo ufficiale di regole di igiene e sicurezza da rispettare in ambito condominiale?

Risponde Andrea Tolomelli (presidente nazionale Abiconf)

Ad oggi non risultano specifiche indicazioni da tenere nei condomini, se non i consigli generici da attuare: quali il lavaggio costante delle man