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Tutto sul notaio, figura fondamentale della compravendita immobiliare

Uno dei passaggi più impegnativi e delicati che si può decidere di affrontare nella vita è senza dubbio l’acquisto di casa, un vero e proprio percorso ad ostacoli dove regnano questioni tecniche, economiche e giuridiche non sempre facili da comprendere. Una figura professionale che subentra nella compravendita immobiliare è il notaio, che assume il duplice ruolo di pubblico ufficiale e professionista a cui affidarsi per sciogliere dubbi e incertezze.

Per legge il contratto di compravendita deve essere stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia, il notaio per l’appunto, che deve garantire che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge. Ma il notaio non si limita solo a redigere il rogito, ossia l’atto pubblico di compravendita.

Una serie di domande e risposte sulla figura del notaio, realizzate in collaborazione con il Consiglio Notarile di Milano, aiuterà a comprendere meglio il ruolo di questo attore in una compravendita immobiliare:

  • Quali sono le attività che compie il notaio prima del rogito?

Prima di stipulare il rogito, il notaio esegue una serie di controlli così riassumibili:

  1. accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei beni o separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc. Perché tale controllo? Serve a evitare possibili furti di identità, considerando che è possibile accedere ai registri immobiliari e modificare le risultanze degli stessi senza alcun controllo preventivo di legalità.
  1. verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti sull’immobile oggetto della compravendita presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate, nonché la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. Il notaio deve verificare, inoltre, che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari ad esempio in tema di edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo all’acquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.
  1. individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio). Essendo preparato in ambito fiscale è in grado di suggerire soluzioni che consentano un risparmio delle imposte nel rispetto della legge.

Tra le altre verifiche che il notaio deve compiere troviamo quella che riguarda  la prestazione energetica dell’immobile, che deve essere certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo, che indica in sostanza la classe energetica di consumo dell’immobile quanto al riscaldamento. Tale documento deve essere allegato all’atto notarile.

La conformità degli impianti alla normativa di sicurezza è pure un aspetto di cui ci si deve accertare, ma non è vietato acquistare un immobile con impianti non a norma, con l’acquirente che si fa carico dell’adeguamento. Ma questo comporta spese delle quali si dovrà tenere conto nella determinazione del prezzo. Sarà quindi opportuno prevedere nel rogito – e quindi lo farà il notaio – una clausola che contenga gli accordi delle parti in materia. Fondamentale è la regolarità urbanistica dell’immobile, cioè la conformità alle licenze, concessioni, autorizzazioni edilizie a suo tempo rilasciate. Se ci sono dubbi sulla presenza di abusi, il notaio consiglierà di far intervenire un professionista dotato delle necessarie competenze tecniche, per svolgere gli accertamenti e redigere una perizia.

  • Cosa fa il notaio al momento del rogito?

Tutti i controlli del notaio si concludono con l’atto notarile. Di regola al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita, avviene anche la consegna del bene. La normativa prevede l’obbligo di depositare il prezzo della vendita dell’immobile a mani proprio del notaio, il quale provvederà a consegnarlo al venditore solo a seguito del buon esito di tutti gli adempimenti successivi alla stipula dell’atto di compravendita. Per la formazione del rogito inoltre la legge prevede a tutela dei cittadini regole minuziose:

  • il notaio deve spiegare e leggere integralmente il contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali), accertandosi che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. Se non lo fa è responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico;
  • l’atto, una volta letto ed approvato, deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimoni davanti al notaio e infine viene sottoscritto dal notaio stesso;
  • quello che il notaio attesta nell’atto notarile fa per legge piena prova a tutti gli effetti – anche davanti al giudice – salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.

Anche dopo la firma dell’atto il notaio è tenuto per legge ad effettuare una serie di adempimenti, in tempi brevi, diretti a garantire da un lato allo Stato il pagamento delle imposte, dall’altro la pubblicità ai terzi e la sicurezza dell’operazione a vantaggio di tutti i cittadini. Il notaio è tenuto ad effettuare, entro breve termine la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle relative imposte per conto del cliente e il successivo deposito nei Registri Pubblici per renderlo noto ed efficace nei confronti di tutti (tecnicamente definiti terzi). Il deposito dell’atto nella conservatoria dei registri immobiliari competente è previsto dalla legge per permettere a tutti di sapere chi è il proprietario dell’immobile e se quest’ultimo è gravato da ipoteche o altri vincoli. Infine il notaio deve procedere ad effettuare la voltura catastale, in modo da aggiornare anche il Catasto.

  • Cosa accade se dopo la vendita emergono problematiche varie e la vendita non va a buon fine?

Problemi possono sorgere se emergono ipoteche o pignoramenti non dichiarati (qui entrerà in causa la responsabilità del notaio) o se si riscontrano questioni di natura urbanistica (abusi edilizi, mancanza di agibilità) o tecnici (impianti dichiarati a norma contrariamente al vero). Per questo è importante che il notaio, pur non potendo garantire direttamente questi aspetti, in quanto non è un tecnico ma un giurista, inserisca nel rogito tutti i patti, i richiami, le ammonizioni che possano tutelare l’acquirente e responsabilizzare il venditore. Insomma una compravendita immobiliare, anche quella apparentemente più semplice, ha sempre implicazioni che non si può pretendere di risolvere con il fai-da-te. Il consiglio è quello di ricorrere alla consulenza notarile più presto possibile. Molto meglio se lo si fa prima di avere sottoscritto documenti e assunto obblighi dai quali, in caso di problemi, diventa difficile liberarsi senza danni.

Se la vendita, dopo la stipula di un regolare contratto preliminare, non si perfeziona, potranno verificarsi due scenari. Il primo contempla il caso che le parti concordemente decidano di non dare esecuzione al preliminare. In questo caso potranno redigere un accordo di “risoluzione per mutuo dissenso”, che preveda anche tempi e modi dei rimborsi e delle restituzioni di somme che fossero state anticipate. Se invece una sola delle parti è inadempiente, probabilmente si aprirà una fase contenziosa. È di comune conoscenza il principio che, se si pente l’acquirente, perde la caparra, mentre è meno risaputo che, se si pente il venditore, deve restituirla raddoppiata. Ma non è così semplice. Possono insorgere complesse valutazioni in ordine al risarcimento di eventuali danni. In questo caso è importante che esista un contratto preliminare redatto con la massima accuratezza, che qualifichi le somme anticipate come caparra o come acconto e magari preveda le modalità di calcolo dei danni subiti dalla parte non inadempiente, in modo da semplificare e accelerare il lavoro di chi dovrà decidere la controversia (il mediatore in prima battuta, poi il magistrato in mancanza di accordo). Se invece, dopo il passaggio di proprietà perfezionato con il rogito, insorgono dei problemi, andranno affrontati in base alla loro natura.

Se si tratta di difetti dell’immobile, la legge prevede, per i fabbricati di nuova costruzione, l’istituto della polizza decennale postuma: una polizza assicurativa che dal 2005 i costruttori devono obbligatoriamente consegnare agli acquirenti, obbligo a volte purtroppo disatteso, magari a fronte di uno sconto sul prezzo. Per i fabbricati non nuovi valgono le norme del codice civile in materia di “vizi occulti”, cioè i vizi che il compratore non conosceva e che non erano facilmente riconoscibili, per i quali sono previsti meccanismi di garanzia. Al contrario, per i vizi riconoscibili con la normale diligenza, la garanzia opera solo se il venditore ha tratti in inganno l’acquirente, dichiarando che il bene era immune da vizi.

(Risposta fornita dal notaio Piercarlo Mattea del Consiglio Notarile di Milano)

  • Quale percentuale deve essere versata al notaio per i controlli che esegue e quale per il rogito? Cosa accade se poi dopo le verifiche non segue la stipula del rogito?

Prima di rispondere a questa domanda è opportuno ricordare che, dopo le liberalizzazioni del decreto Bersani (Decreto legge 223/2006 convertito con la legge 248/2006), sono state abolite le tariffe minime e massime per i notai. Nel caso in cui alle verifiche che esegue il notaio succeda poi la stipula dell’atto di compravendita, i costi delle verifiche sono compresi nella parcella del rogito. Se invece dopo le verifiche, il rogito non viene stipulato, il notaio chiederà un compenso che viene rapportato al lavoro svolto, ossia le visure effettuate, i documenti acquisiti eccetera.