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Affitto e riscatto

Affitto e riscatto


Si può diventare proprietari di casa anche senza chiedere un mutuo, grazie alla formula dell’affitto con riscatto, il cosiddetto “rent to buy”. Il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato un vademecum per aiutare i cittadini che volessero avvicinarsi a questa nuova tipologia di compravendita immobiliare che si sta diffondendo negli ultimi anni, in risposta alla crisi economica e che il Legislatore ha disciplinato per la prima volta con il decreto Sblocca Italia.

Nel vademecum si precisa innanzitutto che il rent to buy è un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. In pratica significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Il conduttore non è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto” entro un termine stabilito dalle parti,generalmente 10 anni, ma ha la facoltà di farlo. Se le parti concordano che il conduttore è obbligato ad acquistare, non si tratta più di un contratto di affitto con riscatto.

Il vantaggio principale per chi vende, secondo il Notariato, è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. D’altra parte il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri. In caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni il proprietario dovrà intraprendere un’azione non di sfratto, bensì di rilascio del bene che è molto più veloce e meno costosa, ma il tutto è sempre rimesso ai singoli tribunali.

Per tutelarsi il venditore può aumentare il canone rispetto ad una normale locazione e la parte dei canoni che potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita deve essere concordata, in modo che possa essere adeguatamente risarcito per la mancata conclusione di altri affari. D’altra parte anche il conduttore è tutelato, visto che la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, con durata di 10 anni, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy.

Si può affittare con riscatto non solo un appartamento, ma anche un’autorimessa, cantina, negozi, uffici, capannoni e negozi fino ai terreni.

Oggetto del rent to buy può essere anche un immobile in costruzione. Nel caso poi in cui l’impresa fallisca, il conduttore non perde il proprio denaro e il contratto continua anche in caso di fallimento del proprietario.

Dal punto di vista contrattuale, il Notariato per agevolare i cittadini che vogliono realizzare l’affitto con riscatto, ha elaborato un schema di contratto tipo. Come tutti i contratti preliminari, in sede di rogito, le parti possono nominare un terzo.

Dal punto di vista fiscale invece, nel periodo del godimento dell’immobile, quindi durante la locazione, le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Quando si procederà alla cessione dell’immobile, per capire quante imposte pagare, tra IVA, registro e imposte ipotecarie e catastali, si fa riferimento alle ordinarie imposte previste per la compravendita immobiliare che distinguono tra una cessione da un privato (imposta di registro, ipotecaria e catastale) e da un’impresa (IVA al 4% imposte ipotecarie e catastali).